Preguntas y respuestas sobre el régimen habitacional

Tomado del artículo "Dudas sobre el régimen habitacional" publicado en el diario "El Universal" el 11 de enero del 2009.

1. ¿Qué contempla la Ley del Régimen de Vivienda y qué aspectos fueron modificados el pasado año? La Ley de Vivienda es el marco que fija las líneas de la política habitacional y abarca desde la elaboración de los planes de construcción de soluciones hasta el proceso de financiamiento para la compra de las viviendas. En el segundo semestre de 2008, ese texto registró cambios que implicaron la centralización de los programas y la ampliación de los créditos para la compra de casas.  

2. El Ministerio de la Vivienda publicó resoluciones recientemente ¿cuáles son los contenidos de esas normativas? En la reforma de la Ley de Vivienda se indica que el despacho a través de resoluciones desarrollará el contenido del texto. El pasado mes de diciembre se publicaron tres disposiciones en las cuales se efectuaron los cambios al modelo de financiamiento para la compra de soluciones habitacionales. Los aspectos principales de las normas fueron: la rebaja de las tasas de interés sociales, la entrega de créditos por el 100% del valor del inmueble y el aumento de los subsidios directos que se utilizan para completar la adquisición.  

3. ¿En cuánto bajaron las tasas de interés sociales? El Ministerio de la Vivienda rebajó entre 0,3 y 0,8 puntos las tasas de interés sociales y efectuó ajustes a los niveles de ingresos que se usan como referencia para el otorgamiento de los créditos. Esas tasas solamente rigen para los préstamos a través de la Ley del Régimen de Vivienda, y aplican para los créditos nuevos y los vigentes (es decir aquellos que se están cancelando).  

4. ¿Las tasas para los préstamos que se otorgan a través de la gaveta hipotecaria también se ajustaron? No. La revisión de esos intereses es potestad del Banco Central de Venezuela, de manera que aquellos que tienen créditos o van a tramitar préstamos a través de la cartera hipotecaria obligatoria (recursos de la banca para esa modalidad de financiamiento) seguirán con una tasa de 10,31%.  

5. ¿Cómo quedan ahora los niveles de ingresos para recibir los financiamientos por medio de la Ley del Régimen de Vivienda? Antes de los cambios, los ingresos se determinaban por unidades tributarias, ahora se usa el salario mínimo. Hasta diciembre de 2008 se establecía que las familias con ingresos hasta 28,98 unidades tributarias (1.333 bolívares fuertes) recibían una tasa de 4,66%, hasta 55 unidades tributarias (2.530 bolívares fuertes) tenían un interés de 6,99% y hasta 150 unidades tributarias (6.900 bolívares fuertes) el interés era 9.31%. Desde enero de 2009 esto se modificó. Las familias con ingresos hasta 2.800 bolívares fuertes tendrán un interés de 4,66%, hasta 5.474 bolívares fuertes la tasa será 6,61% y hasta 7.000 bolívares fuertes el interés que se aplicará será 8,55%.  

6. ¿Qué impacto genera esa modificación de los niveles de ingresos para los créditos? Por la clasificación de los ingresos ahora más familias podrán optar a financiamientos con intereses más bajos.  

7. Con los cambios realizados ¿cuánto se comprometerá de los ingresos familiares en los pagos de los créditos hipotecarios? En la Ley de Vivienda se establece que las familias en los pagos de las cuotas pueden comprometer hasta 20% de sus ingresos en los pagos mensuales, pero en la reforma que se hizo al marco legal en 2008 se permite que el despacho de la Vivienda haga modificaciones. Ahora las familias con ingresos hasta 2.800 bolívares fuertes comprometerán 20% de sus ingresos en las cuotas, aquellos que ganen 2.800 y 5.474 bolívares fuertes destinarán 25% de los ingresos, y quienes perciban entre 5.474 hasta 7.000 bolívares fuertes desembolsarán 30% de los ingresos mensuales. Este mismo parámetro regirá para los créditos que se otorgan a través de la cartera hipotecaria obligatoria.  

8. ¿Qué efectos genera el hecho de que se puedan comprometer más recursos en los giros? Para aquellas familias que van a iniciar trámites para adquirir una vivienda ese cambio les permite tener financiamientos más altos. Cuando solamente se establecía 20% se limitaba el monto del crédito, ahora que se permiten que algunos topes de ingresos destinen más de 20%, los préstamos serán mayores, de manera que para algunos grupos resulta favorable la modificación si se toman en cuenta los precios de las soluciones habitacionales en las principales ciudades del país. 

9. ¿Cuáles serán los financiamientos máximos que otorgarán las instituciones? Las entidades financieras están realizando sus cálculos ante las resoluciones del Ministerio de la Vivienda, pero las estimaciones preliminares señalan que por ejemplo si una familia percibe 799 bolívares fuertes el crédito es 30.800 bolívares fuertes, si gana 2.800 bolívares mensuales puede recibir un crédito de 108.000 bolívares, aquellos que ganen 5.474 bolívares fuertes pueden recibir hasta 213.000 bolívares fuertes y los que devengan hasta 7.000 bolívares fuertes pueden llegar a tener hasta 271.000 bolívares. Fuentes del sector financiero indican que en la medida en que se pueden comprometer más recursos en las cuotas mensuales la posibilidad de tener mayores financiamientos resulta más alta.  

10. Por el ajuste de tasas y los recursos a comprometer en los pagos mensuales ¿Qué sucederá con los créditos vigentes? Las instituciones financieras deben ajustar las cuotas de los créditos que se están pagando, de hecho ya algunos bancos están realizando los recálculos, de manera que los deudores observarán en un principio una disminución en sus pagos mensuales. Sin embargo, las entidades solicitarán a los deudores constancias de ingresos a fin de determinar sus niveles y poder adaptar los pagos no sólo a la nueva tasa sino también a los nuevos porcentajes que se tienen que comprometer en los pagos. En ese sentido, es posible que para algunas familias su pago mensual se incremente. Por ejemplo si una familia devenga 5.500 bolívares mensuales, hasta diciembre de 2008 destinaba 20% de sus ingresos al giro, pero ahora deberá erogar 25%. Cabe destacar que en el pago se tiene que añadir un porcentaje al fondo de garantía (que es lo que cubre siniestros de la vivienda, retrasos en los pagos, entre otros aspectos).  

11. Con un ajuste en los pagos mensuales ¿qué sucederá con el saldo deudor? Al destinarse más recursos a las cuotas mensuales y revisarse los intereses, el plazo del préstamo se reduce. Si se tenía un financiamiento a 15 o 20 años, ahora el mismo pasa a ser de 8 o 10 años. Fuentes financieras indican que a mayor cuota es menor el plazo para cancelar el crédito, y apuntan que si los pagos de los préstamos se realizan en un menor tiempo se generan más recursos para atender la demanda de generaciones futuras.  

12. ¿Las dos modalidades de créditos tienen que realizar los ajustes a los saldos? Si. A los préstamos vigentes por la Ley del Régimen de Vivienda se les revisará tasa y monto máximo a pagar mensual y a los créditos por gaveta hipotecaria se le tienen que ajustar los porcentajes de ingresos para los giros.  

13. Dado que ya se pueden otorgar préstamos por el 100% del valor del inmueble ¿cómo será ese procedimiento? En las resoluciones del Ministerio de la Vivienda se establece que tanto por la Ley de Vivienda como por gaveta hipotecaria se tienen que otorgar créditos por el 100% del valor del inmueble. Pero el otorgamiento de ese crédito dependerá del avalúo de la vivienda y del ingreso familiar mensual. El titular del despacho, Farruco Sesto indicó que la entrega de esos créditos quedará a criterio de la banca y apuntó que aquellos que adquieran viviendas realizadas por el sector público o presenten solicitudes en los bancos estatales tendrán el 100% de crédito.  

14. ¿Quiénes recibirán el 100% del financiamiento? Las autoridades oficiales argumentan que con ese cambio se benefician las familias que no tenían acceso a los financiamientos. Sin embargo, al establecerse en la normativa que ese crédito de 100% estará sujeto al avalúo y nivel de ingresos ya se genera una limitante. Los precios de las viviendas se han disparado, y resulta difícil conseguir unidades menores a 150.000 bolívares fuertes, a ello se añaden los ingresos. Si una familia por ejemplo quiere comprar una vivienda por el orden de los 150.000 bolívares fuertes y quiere un crédito de 100% del valor del inmueble, requerirá ingresos de al menos 3.000 bolívares fuertes. Fuentes financieras indican que al momento de autorizarse ese tipo de crédito incidirán muchos factores entre los que se encuentran: los ingresos mensuales, el valor del inmueble, la cantidad de recursos que se pueden destinar y si se dará o no una inicial (recursos que se entregan al momento de firmar una opción de compra venta).  

15. Si se solicitan créditos de 100% del valor del inmueble ¿es necesario dar una inicial? Las resoluciones indican que las opciones de compra venta o documentos similares que tengan por objeto la adquisición de una vivienda principal, a través del otorgamiento de un préstamo por 100% del valor del inmueble, podrán ser suscritas sin requerirse pago alguno correspondiente a la inicial de dicha vivienda, salvo que sea pactado una cantidad diferente entre las partes. Sin embargo, al momento de la adquisición de la vivienda, muchos de los propietarios de los inmuebles exigirán un pago adelantado para firmar la opción de compra venta. Fuentes financieras agregan que si alguien califica para ese tipo de crédito, igual tendrá que dar un adelanto a la persona que le está vendiendo el inmueble bien sea en el mercado secundario (viviendas viejas) o en el mercado primario (nuevas).  

16. Aquellos que no califiquen para los financiamientos de 100% ¿seguirán recibiendo créditos equivalentes al 70% del valor del inmueble? Si. Las familias que no califiquen para el 100%, podrán tramitar sus créditos como se ha hecho en otras oportunidades. Eso significa que podrán solicitar al banco un financiamiento de hasta 70% del valor de la vivienda. Para poder optar a ello, las familias con anterioridad tendrán que haber firmado una opción de compra venta que suele representar 30% del costo de la vivienda. Esos parámetros regirán para los créditos tanto por Ley de Vivienda como por gaveta hipotecaria. Las opciones de compra venta se suelen realizar por 150 días, debido a que las instituciones financieras tienen que esperar por las cuotas de recursos de los mecanismos especiales que se utilizan para financiar los créditos.  

17. ¿Qué requisitos se tienen que cumplir para tramitar un crédito hipotecario? Las instituciones financieras establecen los requisitos que se tienen que cumplir para tramitar los créditos. Los documentos que se suelen solicitar son: cédula de identidad de los compradores, constancias de ingresos, RIF, declaración de impuesto sobre la renta, estados de cuenta, referencias bancarias y avalúo del inmueble. Si es una vivienda del mercado secundario se tienen que añadir: copia del documento del condominio, solvencia municipal, ficha catastral y recibos de la luz y el agua. Si la vivienda es del mercado primario se tiene que anexar el permiso de habitabilidad. En caso de que el préstamo se tramite por la Ley de Vivienda hay que consignar la solvencia del Fondo de Ahorro Obligatorio. Ese mecanismo está previsto en el marco legal y recibe las contribuciones que realizan trabajadores y patronos. La masa de recursos que se aporta se destina a los financiamientos y cada banco recibe una cuota del Fondo de Ahorro.  

18. ¿Cómo quedan ahora los subsidios directos? El Ministerio de la Vivienda decidió ampliar los subsidios directos que se utilizan para completar la compra de una solución habitacional. Hasta diciembre del pasado año existían dos topes de subsidio, quien devengara un ingreso de 28,98 unidades tributarias (1.333 bolívares fuertes) recibía un beneficio de 29.900 bolívares fuertes y aquellos que ganaran hasta 55 unidades tributarias (2.530 bolívares fuertes) tenían un beneficio de 25.300 bolívares. Ahora los subsidios son mayores. El Ejecutivo Nacional estableció un tabulador que parte desde 799 bolívares fuertes hasta 2.600 bolívares fuertes. Quienes estén en esos rangos de ingresos recibirán los beneficios. Por ejemplo si una familia gana 799 bolívares fuertes recibirá 46.000 bolívares fuertes y si percibe 2.600 bolívares el subsidio es 25.300 bolívares.  

19. ¿Cómo se sabrá el monto del subsidio que corresponde? Las familias cuando presenten su documentación en la banca recibirán la información del subsidio que le corresponderá. De todas maneras en la resolución publicada en la Gaceta Oficial del 23 de diciembre de 2008 está el tabulador del subsidio directo.  }

20. ¿Si se tramita un préstamo a través de la gaveta hipotecaria también se tendrá subsidio? Sí. Hasta diciembre de 2008 las familias que utilizaban la cartera obligatoria de la banca para financiar la adquisición de una vivienda no recibían subsidios. Desde el 1 de enero se permite que aquellas familias con ingresos hasta 2.600 bolívares fuertes que opten por un crédito vía gaveta hipotecaria podrán recibir el subsidio directo.  

21. ¿Cuánto destinará la banca a los créditos hipotecarios? Las instituciones financieras deberán destinar 10% de su cartera a los préstamos hipotecarios. De esa cantidad 4% será para financiar la construcción de viviendas y 6% será para créditos destinados a la adquisición de soluciones habitacionales. De la cantidad prevista para la compra de casas 63% se destinará a créditos que soliciten aquellas familias que tengan ingresos por encima de 7.000 bolívares fuertes. Un 37% será para los grupos que ganen menos de 7.000 bolívares fuertes.  

22. ¿Qué efectos tendrá esa distribución? De acuerdo a lo previsto en la distribución de la gaveta hipotecaria, las familias que efectivamente ganen hasta 7.000 bolívares tendrán más opciones de financiarse a través de los recursos previstos en el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV).